Darf der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigen, wenn rückständige Prozesskosten aus einem Vorprozess durch den Mieter oder durch eine öffentliche Stelle (z.B. Jobcenter) nicht bezahlt werden?  

Was war geschehen?

Ein Mieter war mit der vereinbarten Miete mit 2 Monatsmieten in Rückstand geraten. Deswegen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter beauftragte einen Rechtsanwalt und hat Räumungsklage erheben lassen, wodurch erhebliche Prozesskosten entstanden sind.

Nach Zustellung der Räumungsklage hat zwar nicht der Mieter die rückständigen Mieten ausgeglichen, wohl aber eine öffentliche Stelle für den Mieter. Das geschah innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Schonfrist von 2 Monaten.

Damit wurde die Räumungsklage gegenstandslos, denn der ursprüngliche Grund zum Ausspruch der fristlosen Kündigung, nämlich der Mietrückstand, war weggefallen.

Der mittellose Mieter konnte aber die Prozesskosten, die er zu tragen hatte, nicht bezahlen. Auch die öffentliche Stelle, die den Mietrückstand ausgeglichen hatte, zahlte die Prozesskosten nicht.


Darf der Vermieter jetzt erneut kündigen, wenn die Prozesskosten, die der Mieter nicht bezahlt hatte und auch nicht bezahlen kann, mindestens die Höhe von 2 Monatsmieten erreichen? - ein durchaus realistisches Szenario.

Der BGH hat diese bisher umstrittene Frage entschieden. Obwohl der Vermieter auf Prozesskosten „sitzen blieb“, die er auch nicht im Wege der Zwangsvollstreckung vom Mieter erlangen konnte, darf der Vermieter trotzdem nicht wegen dieser offen gebliebenen Prozesskosten das Mietverhältnis fristlos oder fristgerecht kündigen.

Begründung:

Der Gesetzgeber will dem Mieter die Chance geben, durch Nachzahlung der offen gebliebenen Miete das Mietverhältnis zu erhalten. Der Mieter soll nicht obdachlos werden. Die gesetzgeberische Wertung ist die, dass es dem Vermieter zumutbar ist, die Prozesskosten selbst zu tragen.

(Quelle: BGH, Urteil vom 14.07.2010, Az.: VIII ZR 267/09)